Các biện pháp chính sách đáng chú ý trong Luật Đất đai đã được sửa đổi nhấn mạnh vào một số điểm quan trọng, như quy định cụ thể về việc Nhà nước thu hồi đất và đa dạng các phương án bồi thường, cũng như việc cấp sổ đỏ cho các loại đất không có giấy tờ trước ngày 1/7/2014.
Qua quyết định của Quốc hội ngày 18/1, Luật Đất đai sửa đổi với 16 chương và 260 điều chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. So với bản Luật hiện hành, phiên bản sửa đổi năm 2024 này tập trung vào năm nhóm vấn đề mới, trong đó có các quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận đất đai để phục vụ mục đích kinh tế – xã hội và sản xuất kinh doanh; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; cải thiện về tài chính đất đai như định giá đất, ổn định tiền thuê đất và tăng cường hiệu quả và hiệu lực của quản lý nhà nước.
32 trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng
Theo Điều 79 của Luật Đất đai, có tổng cộng 32 trường hợp Nhà nước có thể thu hồi đất với mục đích thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng. Đây bao gồm nhiều loại dự án như giao thông, thủy lợi, năng lượng, chợ dân sinh, khu vui chơi, trụ sở cơ quan Nhà nước và nhiều hoạt động khác như lấn biển, khai thác khoáng sản, xây dựng khu đô thị, và dự án dân cư nông thôn.
Quy định này rõ ràng hơn so với Luật hiện hành và được đánh giá là một bước tiến lớn trong việc tăng tính minh bạch và cụ thể hóa các quy định. Tuy nhiên, việc tổ chức thực hiện luôn là yếu tố quan trọng nhất, đòi hỏi sự công bằng và sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan Nhà nước, đảm bảo tính khách quan đối với cả chủ đầu tư và người dân.
Theo PGS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế tại Đại học Luật Hà Nội, việc liệt kê các trường hợp Nhà nước thu hồi đất sẽ mang lại sự minh bạch, thuận tiện cho các cơ quan thực thi pháp luật và dễ dàng xác định trách nhiệm cũng như áp đặt các biện pháp trừng phạt nếu có sai sót xảy ra. Đồng thời, điều này cũng giúp người dân dễ dàng theo dõi, giám sát để tự bảo vệ quyền lợi của mình.
Ông Tuyến nhấn mạnh rằng, điều khoản này sẽ giúp giảm thiểu tình trạng lạm dụng quyền thu hồi đất một cách bừa bãi, đồng thời giúp các địa phương hiểu rõ và thống nhất hơn trong việc thực thi luật, tránh xa lạch phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đặt hy vọng vào quy định này, hy vọng rằng nó sẽ “khắc phục được tình trạng một số nơi thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây”.
Đa dạng hình thức bồi thường cho người có đất bị thu hồi
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, quá trình bồi thường thường được thực hiện thông qua việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trong trường hợp không có đất sẵn có, việc bồi thường thường được thực hiện bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, Luật sửa đổi vừa được thông qua đã mở rộng các hình thức bồi thường bao gồm cả tiền, đất có cùng mục đích sử dụng, nhà ở và đất có mục đích sử dụng khác nếu người bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có đủ quỹ đất. Quy định này là thể hiện của Nghị quyết số 18 của Trung ương, nhằm đảm bảo quyền lợi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, việc quy định bồi thường bằng đất khác cũng giúp giảm áp lực cho ngân sách nhà nước ở các địa phương không có quỹ đất dồi dào.
Giáo sư Hoàng Văn Cường, Hiệu phó trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nhấn mạnh rằng việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu được thực hiện một cách hiệu quả sẽ góp phần thay đổi diện mạo kinh tế – xã hội và cải thiện cuộc sống của người dân có đất bị thu hồi.
Theo GS Nguyễn Quang Tuyến, vấn đề chính để giải quyết mâu thuẫn khi thu hồi đất và bồi thường là giá đền bù. Sự hài hòa trong giá đền bù cùng với điều kiện tái định cư tốt sẽ giảm bớt khiếu kiện về đất đai và giải quyết những xung đột đã tồn tại từ lâu.
Mở rộng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp tham gia vào sản xuất nông nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng đất trồng lúa.
Tuy nhiên, Luật sửa đổi mới đưa ra một hướng đi khác. Theo đó, cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp sẽ được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng đất trồng lúa nếu thành lập tổ chức kinh tế và có kế hoạch sử dụng đất được UBND cấp huyện phê duyệt, với mức diện tích nhất định. Điều này áp dụng cho các tỉnh, thành phố thuộc khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long là 3 ha; còn lại là 2 ha.
Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc mở rộng diện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như vậy nhằm đảm bảo tính thuận lợi, linh hoạt trong sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, để đảm bảo an ninh lương thực và bảo vệ đất trồng lúa, việc áp dụng các điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cho tổ chức kinh tế là cần thiết.
Thường trực Ủy ban Kinh tế Nguyễn Hải Nam đánh giá đây là một bước đột phá, giúp đơn giản hóa thủ tục và khuyến khích các tổ chức kinh tế đầu tư vào phát triển nông nghiệp công nghệ cao. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định này cần phải căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Điều quan trọng là UBND cấp huyện sẽ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất trồng lúa của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất quá hạn mức, từ đó đảm bảo không xảy ra tình trạng thu gom đất nông nghiệp với mục đích lợi ích cá nhân.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tin rằng những điều khoản mới này sẽ thúc đẩy nhanh chóng và bền vững phát triển của nông nghiệp Việt Nam, đồng thời bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và tạo điều kiện cho nông dân gia tăng thu nhập. Điều này sẽ có tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển khu dân cư nông thôn.
Chính sách này cũng hướng tới việc chuyển đổi nền nông nghiệp từ phân tán và truyền thống sang mô hình tập trung, hiện đại hóa, áp dụng công nghệ tiên tiến, tạo ra sản phẩm nông nghiệp bền vững và hiệu quả. HoREA kỳ vọng rằng từ những quy định trong luật, Việt Nam sẽ chứng kiến sự gia tăng của nhiều nông dân thành công và giàu có.
Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ trước 1/7/2014
Luật Đất đai sửa đổi mới đây đã điều chỉnh thời gian quy định cho việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trước ngày 1/7/2014, thay vì ngày 1/7/2004 như quy định hiện hành. Theo luật mới, các trường hợp này được phân thành ba nhóm dựa trên khoảng thời gian sử dụng đất: từ trước ngày 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.
Tất cả ba nhóm này đều cần được UBND cấp xã xác nhận rằng đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, và không thuộc trường hợp đất được giao sai thẩm quyền. Mỗi nhóm sẽ được áp dụng các quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, các hộ gia đình và cá nhân thuộc vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, đã được giao đất nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 mà không có giấy tờ, sau khi xác nhận không có tranh chấp bởi UBND cấp xã, cũng sẽ được cấp sổ đỏ mà không cần nộp tiền sử dụng đất.
